房客單純、收租穩定的學生套房，成為投資者的最愛。不過，想要投資學生套房，可不是砸大錢就有生意上門的，成功的學生套房房東，不止是守株待兔，更要找對方法
三十五歲的張美華做包租婆有六、七年的時間，在公關公司任職的她，曾是月薪四、五萬的月光族，因為媽媽看不下去，逼著她早些置產。
於是，她就趁著二○○三年房市低點時，買下了北市中正區一間三樓公寓，總價六百六十萬元，貸款五百五十萬元，貸款期限二十年，自備六十萬元，加上媽媽贊助一百萬元，隔成五間套房，租給附近的大學生，每月租金也有四萬八千元，扣掉每月貸款二萬八千元，淨收入二萬元，投資報酬率也高達三．六％！
最讓張美華放心的是，這些大學生的租金是按照上、下學期收取，中間減少了換房客的「落月」問題，加上學生相對單純，比起其他房東，管理問題也相對小。和同年紀的公司同事相比，張美華十分慶幸自己當年聽了媽媽的話，不然依照她的消費習慣，鐵定到現在還是個兩袖清風的月光族。
投資挑老校商圈與地段
像美華這樣的成功包租婆，是不少人想要仿效的對象，特別是這幾年來，外在環境的多變和定存利率的持續低迷，不少民眾都發現鈔票是「來得慢，去得快」，這也讓不少民眾寧可搬出銀行現金，錢進房市淘金。
其中，房客單純、收租穩定的學生套房，成為投資者的最愛。不過，想要投資學生套房，可不是砸大錢就有生意上門的，成功的學生套房房東，不止是守株待兔，更要找對方法。
最重要的致勝關鍵，就是要選對標的。事實上，根據教育部估計，若以目前每年大專院校招生少二％計算，到了二○一二年時，招生缺額將減少逾七萬人；也就是說，倘若情況不變，未來十二年內，台灣恐將有六十所大學倒閉。因此，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨直指，「少子化，將會是投資學生套房最大的威脅！」
而現階段已經有不少學校每年招生不足，加上某些南部學生選擇就近就讀，住宿需求大減，讓不少中後段學校周邊的學生套房，成為名符其實、只能用來養蚊子的「套房」。
因此徐佳馨建議，想投資學生套房，先找牌子老、學生多、風評好的學校。因為歷史久、排名較佳的學校，報到率較高，外地學子更為願意選讀，連帶地大學生的住屋需求也會比較大。當然，如果周邊又有商圈，或者有其他大學為鄰，那麼，出租率將會大大提高，對房東比較有利。
例如像是台灣大學、輔仁大學、中原大學、逢甲大學、清華大學、成功大學等校，除了辦學風評良好，學生就讀意願高，學生人數也多，周邊的學生套房當然人氣也很夯。以台灣大學為例，學生人數就超過三萬人，若再加上周邊的台灣師範大學，成為一個超過四萬人的超級學區，只要物件條件好，根本不怕租不掉。
錢進房市掌握四不三要
選對了學校，就踏出了成功的第一步；而要成功滿租，更要掌握「四不三要」原則。
信義房屋企畫研究室經理蘇啟榮建議，包括一、不能貸太高成數。如果自備款有限，又沒有家人支助，萬一租屋狀況不理想，反而入不敷出，造成沉重的負擔。準備資金最好秉持「三三二原則」，先準備三成自備款、每月房租收入至少可以還三分之二的房貸，才不會發生周轉不靈或是財務緊繃等狀況。
二、不買問題房屋。老房子問題多，可能隱藏漏水、管線老舊的問題，事前評估不能少。三、不買價位過高的房子。因為槓桿操作過大，容易財務周轉不靈；最後則是，不能對房客不聞不問，也就是說，房客反應房子任何疑難雜症，應立即解決，如果置之不理，不僅會衍生糾紛，還會降低房客續租的意願。
而所謂的「三要」則是「房子區段要好」「周邊生活機能要強」「房子門面要美」。因為租屋族多半是學生族或年輕的單身上班族，代步工具以公車、捷運居多，如果房子在捷運站附近，就占了地利之便。
而且這類租客大部分不會自己開伙，因此也很注重住家附近的生活便利性，如周遭環境設有百貨賣場、超市及小吃店，食衣住行一應俱全，當然也加分不少。此外，現代的學生、年輕人租屋，寧可付高一點租金，也要講究舒適的生活品質，房東初期得先投入一筆裝潢費用，妝點門面，老舊管線也得更換，如能加上防火建材及防盜安全設備，更受房客青睞。
十坪屋裝潢成本約十萬
如果想提高租金報酬率，另一方法就是把租屋產品用心打點一番，像是重新油漆、略加裝潢，搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電，也可以加裝防盜、防火等設備，甚至採取刷卡、指紋鎖門禁管理系統，這些都是提高租金和降低空置率的初期投資。
另外，現代學生對電視、網際網路的仰賴程度高，寬頻光纖、第四台等更是基本的條件，想當房東，這筆開銷真的少不了。徐佳馨建議，包租公、包租婆除了必須衡量購屋成本，最好也必須擬出一份裝潢及設備成本，「以十坪套房來說，南北平均最基礎的費用可抓十萬元。」
而且出租物件待一段時間後，也可能需要作一次重新整理，「一般來說，南部人因購屋成本較低，通常會選擇約五年後，賣掉舊套房，再買新套房繼續承租，一方面也是因為南部租屋客，較容易因為屋齡而棄租；北部房東則會視當時房價選擇。」雖說，北部房東較不用擔心屋齡問題，影響出租率，但建議每當一位房客搬走後，還是得重新作一次整理，比方粉刷或家具更新等，會更吸引人。
把握每學期黃金出租期
至於在租屋過程中，台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，學生套房房東一定要把握住學期初與學期末的黃金出租期。因為，只要過了這一段時間，大部分的外宿學生都已經找到房子，空置期就會拉長，因此，房東可以在學期開始之前，就可以在學生常用的BBS上張貼租屋訊息，或將租屋訊息提供給學校的學生輔導處一類的單位，對於找到新房客的幫助也相當大。
此外，不少包租公也很有頭腦，比如提供獎勵方案，讓住宿的學生房客願意幫忙找客源，比方拉到房客可以抽成、房租打折等，或者是專門經營一讀就得住上七年的醫學院學生，省去年年勞心勞力找房客的麻煩。
邱太煊也建議房東要好相處，因為學生之間往往「好事不出門，壞事傳千里」。市場上不乏好色、貪心、愛計較的房東，因為被租客四處宣傳，造成房子再好都租不出去的窘況，這點值得房東們注意。
白紙黑字簽定租賃契約
而隨著這幾年加入包租公行列的人愈來愈多，在選擇眾多下，房客的消費者保護意識也跟著抬頭，所以，現在的房東並非把房子順利租出就一勞永逸，根據信義房屋的統計顯示，房東及房客之間的糾紛屢見不鮮，修繕爭議、租約問題、押金與訂金爭議是最常見的三種糾紛類型。
因此房仲業者也建議，房客在與屋主簽定租賃契約前，最好參照一般坊間皆有販賣的定型化房屋租賃契約書，訂約時再把一些附加條款加註在契約裡（例如水電.瓦斯.電話費....由哪方付擔，以及一些雙方約定事項），往後若有任何爭議，就以契約為主要憑據，雙方也可將契約帶到法院公證，對彼此更有保障。
【完整內容請見《非凡新聞周刊》2010年199期】
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