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地產項目是政府重要收入

 2009年，幾乎所有中國的各大小城市，同時面臨著突如其來的房價飆升，完全無視世界金融景氣仍處於疲軟之中。這讓今年的兩會，一開幕就成了如同所有房地產業內人士預料的「房地產大會」。在來自全國的代表對著記者的鏡頭闡述各地的房地產狀況時，霎時之間房地產已經從一般的民生問題，變成排名第一的民生問題。

 事實上，這一屆黨中央（胡錦濤、溫家寶）政府執政7年來，宏觀調控也實施了7年，跟地方政府也抗衡拉鋸了7年；地方政府的領導層怎麼如此膽大包天，敢與中央博弈？說穿了其實很簡單，大陸的各級政府黨政領導每3～5年的換屆，再加上自從1990年左右東南亞的金融危機之後，房地產業在當時被視為拉動內需、重起經濟成長的火車頭，開發商與地方政府都嘗到了甜頭。地方政府賣地籌措大筆資金，用在城市建設上，開發商蓋了房子，吸引了人口往城市集中，依託政府新修的各項建設，把有錢、有能力的全部集中在城市裡，政府賣地有錢了、稅收增加了，一屆一屆的政府領導就這麼不斷的複製這種程式，地段好的土地越來越少，地價越來越高。根據統計，1998年地方政府的土地出讓收入為67億人民幣， 2001年到2003年這個數字爆增130倍，變成9100億人民幣，截止2009年全中國土地出讓金的收入已經超過1.5兆億人民幣，絕大多數的城市，土地出讓金已超過該城市財政收入的50％以上。這也是為何已經宏觀調控了這麼多年，房價依然居高不下最主要的原因之一。

地產發展是GDP基柱

2005年央行宣布取消住房貸款優惠利率，並提高個人住房貸款最低首付款比率。1個月後，「國八條」正式出台。不僅將房地產帶來的「金融風險」放在第一醒目的位置，而且措詞嚴厲，指出地方政府必須對高房價負責。尷尬的卻是，房價就像中邪一般，「政府越調房價越漲」。

 宏觀調控從一開始就出現狀況。房地產的問題需要通過一個結構化的產業模式來解決，部分完全市場化、部分半市場化，還有一部分非市場化，政府必須在其中做好資源調配。讓有錢人住好房子、投資房產，帶動區域土地價值的提升。中央政府、地方政府、房地產商都賺錢了，房價脫離部分老百姓的購房能力。這時候，政府應該通過行政法規的規定，將出讓土地的溢價部分，拿出一半去做保障性住房。在推出的土地中，一定要有一部分不賺錢，或者薄利，來做半市場化的普通商品房。反觀中央的宏觀調控，最初兩年的主要手段是抑制需求。每次短暫的觀望之後，都是開閘洩洪式的需求釋放。而另一方面，標誌著房地產正式市場化的「招、拍、掛制度」，卻造成了土地供應的瓶頸，地以稀為貴，使得供需失衡的關係更為嚴重。

今年面臨著更為困難的局面。政府當初未作審慎評估，一味放貸款，巨大的流動性轉變為央企的高價拿地，地方政府的投資運作平台有了充裕的資金而失去推出土地的壓力。而高地價又帶來房價上漲的預期，使得開發商的降價迅速觸底反彈，短期內全面清貨解套。更何況去年地王頻出，很多開發商有錢了之後還拿不到地。手上有錢，存貨還不多。如果說2008年時他們可以撐半年，估計這一次開發商起碼能撐一年，看誰熬得過誰。

所以我覺得今年的房價不僅降不下來，可能還會出現一個政府更不願意看到的情況：觀望氣氛濃厚，開發商還不著急，拿地意願不強，GDP上不去，看你政府怎麼辦。現在連萬科王石都說了：「我們可以慢下來，政府不敢讓房地產垮。等到了下半年，政府一看形勢不對，定然會重新來刺激房地產。」

【文／黃柏翔】

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【《財金雜誌》15期   4月號/2010】

    ★    謝金河 / 中國兩會後的中國股市牽動台股 【2010/03/16 】

中國兩會正式閉幕，全球焦點都在兩會之後深滬股市的新動向，15日，深滬股市一開盤就隨即下挫，滬深300指數下跌47點以上，正好落在年線3177點之前的位置，上證與上海A股跌幅均逾1%，兩會後的深滬股市繼續出現跌勢，終成壓垮台股的最後一根稻草，使得15日台股開高走低，除了開盤前45分鐘站在平盤上外，尾盤出現大跌勢，終場指數大跌113.41點，指數收在7634.92點，未來台股仍將與深滬股市保持高度連動。

海嘯後，滬深300指數從1606點漲到3803點，去年7月回檔後，最低跌到2796點，再反彈到3698點，最近盤旋在季線與年線之間，目前年線所在的3177點具有關鍵作用，因為中國是全球經濟成長最強勁的國家，股市若連年線都守不住，那麼對全球帶來的衝擊，恐怕非同小可，也讓人對未來世界經濟打了個大問題。

目前深滬股市6檔指數走勢都不相同，上海A，上證，滬深300都面臨年線保衛戰，深圳綜合，深A都在半年線止跌，深B與上海B則在季線尋求支撐，姿態最高。香港國企則在2月觸及年線後再挑戰季線成功，恆生在年線之前就止跌，挑戰季線成功，台股則是在年線之前7080點止跌，但是季線沒有攻過。

把中、港、台股市放在一起比，最弱勢的是滬深300、上A、上證，其次是台股，再來是國企與香港恆生，再強一點是深圳A、深證，最強是上海B與深圳B，台股在技術面只比上海A強一些，已算是弱勢格局。

這次台股始終無量，關鍵是海外所得課稅，造成大額資金全都停聽看，因此，即使是外資踴躍買超，但是台股仍使不上力。另外是吳敦義內閣全力打房市，這一輪央行、金管會、財政部三大部會加上經建會可說是萬箭齊發，已造成三二九檔期房市一片觀望，結果真正豪宅沒有打到，反而使一般房市急凍。房地產結凍，經濟活動也跟著凍僵，結果，政府沒有幫上庶民的忙，反而使經濟快速降溫。

所以，台股這一輪資金急凍，回頭仍得看深滬股市是否穩住，若滬深300、上海A、上證破年線，真正淪為空頭市場，那麼對台股可能會有很沈重的壓力，這是未來看盤必須注意的焦點。

成交量降溫後，大盤殺傷力已減弱很多。股市水位下降，剩下只有基本面抬頭。台股在15日的113點大跌中，仍產生不少逆勢上漲個股，像是鋁質電容的立隆( 2472 )就鎖住漲停。汽車端子的胡連( 6279 )一度拉到差一檔漲停，倒車雷達的同致( 3552 )也逆勢漲2元，與雲端運算有關的華經( 2468 )、資通( 2471 )拉漲停，喬鼎( 3057 )展現強勢，有物聯網概念股同亨( 5490 )、精聯( 3652 )、晶彩科( 3535 )，PA缺貨效應造成宏捷科( 8086 )，全新光( 2455 )及封測的菱生( 2369 )、全智科( 3559 )，還有設備股的中探針( 6217 )、漢唐( 2404 )，由田( 3455 )仍有逆勢演出，這些抗跌股仍是值得注意的焦點。

                                   【謝金河  / 2010/03/16 】

★謝金河 / 擋不住的土地標售狂熱－兩岸三地都現狂潮 【2010/03/19】

金融市場最近上演了兩個傳奇，一個來自股市，一個是土地交易。後者在全國一片打房、打土地的宛如文革浪潮再起般，天母聖道院1715.47坪土地，居然標出70.28億，每坪單價達409.68萬元，創了天母有史以來土地標售最高紀錄。

這塊土地一直風風雨雨，原本捐地的後代反對拍賣，但最後仍高價售出。而且得標的是建商華固建設，這也跟先前市場預期壽險大戶會獨占鰲頭的局面不一樣。雖然政府信誓旦旦實施選擇性信用管制，想要打下土地與豪宅的飆漲氣息，但是仍然壓抑不住買氣。

兩岸三地最近都有大動作打壓房價，香港當局調高印花稅從3.75％到4.25％，中國政府則調高存款準備率下定決心打下房價，但是這一周保利集團又以50.4億人民幣搶下大望京村4號、5號土地，這塊土地只比先前地主由中信地產標得的52.4億人民幣在亦莊地塊的地王，相差2億人民幣。顯示中央政策努力打壓地價，但是新地王卻仍不斷誕生，北京搶地愈搶愈激烈。

同樣的情況也出現在香港，港府推出多項抑制房價措施，但香港樓價仍未見降溫，16日香港上市公司泰豐國際（00724HK）公布以2.8億港元購入山頂施勳道8號，由新鴻基地產（00017HK）推出的山頂倚巒，平均每呎價高達60215港元，創了亞洲區豪宅最高呎價，平均每坪換算新台幣達902萬，對台灣的投資人來說，這是很不可思議的事。

報載，香港漫畫家馬榮成在08年金融海嘯時，以每呎22800港元購入倚巒17號屋，如今每呎價已漲到5萬港元以上。同樣的情況也發生在台灣，海嘯發生後，帝寶豪宅有人求售，最後殺出的低價是每坪63萬元，但是今年由永慶房屋葉國華手上仲介售出的房子，每坪卻達193萬高價，可以想見海嘯前後，資產價格出現了很大變化。

不論是豪宅或土地的價格會一直飆漲不停，源頭是金融海嘯發生之後，各國政府為了救經濟，拚命印鈔票，放錢到金融體系，如今錢滿為患，熱錢所到之處，資產價格無不大漲。現在政府使出殺手來抑制房價，但是收錢速度仍不足以阻擋熱錢強大的買氣，這是兩岸三地資產價格漲不停的源頭之所在。

從土地高價推出，豪宅頻創新高的效應來看，推升房價的第一隻手是台商資金回流，今年兩岸關係又續有進展，若是ECFA順利通過，很多香港人都可以意會當年CEPA對香港經濟帶來的巨大衝擊，港資與中資都很可能會到台灣來卡位，這是台灣人前所未見的新局面，但是多數台灣民眾卻渾然不知。

1985年十信風暴發生，財訊創辦人邱永漢先生在財訊月刊上寫了一篇社論說：「台灣的股價、房價將無視景氣好壞繼續漲升。」他認為資金大行情來臨，那時候多數人都十分沮喪，更多人想要移民，沒想到台灣的股市竟從626漲到12682，房價也大漲十倍。這次兩岸開放，資金回流所帶來的新浪潮，恐怕也是過去20年大家沒有見過的榮景。

看到地價與房價頻頻走高，假設天母聖道院已標出409萬1坪，那麼在基河路與中正路上有大片面積的士紙（1903）、新紡（1419）或士電（1503）資產值多少？回頭看1989年台灣資產狂漲的時候，新紡的股價是從14元狂漲到249元，中和羊毛（1439）曾漲到360元，勤益（1537）曾飆漲到525元，士紙曾經狂漲到261，永大（1507）漲到417元，士電曾飆到361，都是當年令人難忘的天價。如今士電資產已開發完成，想像空間有限，但是土地沒有減損的士紙與新紡未來進入開發，長線威力不可小覷。其他資產股如南港（2101）、厚生（2107）、台肥（1722）等長線潛力仍看俏，營建股的國揚（2505）、皇翔（2545）等也會炙手可熱。

【謝金河 / 現為財金文化董事長　2010/03/19】