理財周刊.jpg 

受日本10大富豪有7個靠房產起家的影響,李麗裕大學畢業後,投資不良債權致富,他說,財力、法律及談判等3項都要強,才有機會賺大錢。

法拍祕技,李麗裕專挑不良債權下手。.jpg 

兩岸偶像劇「幸福最晴天」選定溪頭米堤大飯店做為拍攝場景,使偶像劇與飯店結合的案例再添一樁,而開鏡記者會當天,笑得最開心的就是溪頭米堤大飯店總經理李麗裕。

不良債權翻身 米堤行銷陸客

由於大陸已全面開放各省人民可到台灣觀光,加上「陸客自由行」也指日可待,更掀起飯店業爭取陸客入住的競爭,而偶像劇拍攝場景常成粉絲追星的熱點,因此,溪頭米堤大飯店希望藉由「幸福最晴天」將來在兩岸的播放,達到置入式行銷目的。

李麗裕願意贊助活動,讓米堤大飯店行銷到大陸,除了生意考量外,對他來說,這也是經營企業成功的肯定,因為溪頭米堤大飯店在1999年遭遇921大地震,及2001年桃芝颱風侵襲而幾成廢墟,變成不良債權,李麗裕於2006年4月標購下來,經過重整,於2007年1月重新對外開幕。

「米堤飯店被我們買下來後,花了4億元重新翻修,後來,有人開更高價要買,一轉手可淨賺7、8億元,但想了想,這麼好的地方,可以當傳家寶,就忍住了。」

李麗裕也常炫耀,「全台灣3大災難房子,都被我買下來了!」除了米堤外,還包括1997年遭「溫妮颱風」重創的林肯大郡社區,及2001年5月發生一場大火、加速東帝士集團崩盤,導致陳由豪棄守台灣的汐止東方科學園區大樓的兩處不良債權案,經過一番整修出租,如今,都成了他生財的工具。

費時整合 獲利驚人

他還興致勃勃地談到,曾以2.3億元買下環亞百貨5樓商場的不良債權,後來,以4.5億元賣給勤美集團,獲利近1倍;而2009年8月,富邦人壽以100億元買下環亞百貨大樓1300多坪,約14個樓層,賣方勤美建設及其子公司合計獲利約42.54億元。 李麗裕表示,勤美集團花費3年時間,從低價買到高價,持續整合環亞百貨各樓層,最後雖未自己開發,但轉手的獲利驚人,這就是整合不良債權,獲利可能翻倍的魅力所在。

從1983年涉入法拍屋、不良債權市場迄今,累積27年的經驗,李麗裕談到不良債權的操作「足硬道(指不好做)」,除了要有膽識及時間耐力外,更需要一、「口袋(財力)」深,二、懂稅務及法律,及三、要會談判。

像他買下米堤大飯店不良債權時,發現可跟政府申請減免房屋稅及地價稅,但前一手因忙著兜售,不懂稅法規定,他馬上去申請,又拿回不少錢。

專挑高難度 排除競爭者

另外像他花了近2億元買下發生火災那棟的東帝士汐止科學園區大樓1、2樓,正高興買到便宜時,沒想到,兆豐金控也被倒了10多億元,竟跑來分配,導致法院多要一筆7千多萬元裁判費,李麗裕認為很不合理,正在打官司,但在這之前,深諳法律的他,趁著法院的「移轉證明書」還沒下來前,先行跟1、2樓承租戶,洽談租約及租金轉讓到其名下。

李麗裕買過不少法拍屋及不良債權,獲利頗豐,但並不是每件都順利,有些要透過打官司來確保權益,即便如此,他樂好此道,因為他做生意的哲學是:「好賺的,不做(競爭者多);艱苦賺的,賺卡多。」而房地產投資,有人說「地段」是價格保證,他卻反其道而行,偏愛「便宜貨」,利用「加工」,讓不良債權「麻雀變鳳凰」,獲利好翻倍。

對於想投資不良債權者,他建議,一、先從法拍屋市場學習起;二、要研讀法律、稅法、代書等相關規定;三、下手前,要評估該物件,是要馬上轉手獲利,還是由「債權」,透過法院拍賣而變成「所有權」後,再做出租,等增值,或是轉售,之間的差別即在於「所有權」的轉手,中間套利的空間比「債權」好,但相對地,要處理的時間也較長...

 

北市法拍屋拍出驚嘆號【撰文/顏瓊真《理財周刊》516期】

※理財周刊515期更多精采文章:

◎封面故事:填權息奇兵 10檔強股
◎企業特寫:後ECFA時代 鋼鐵有撐 航運亮眼
◎CEO特寫:郭淑珍 標地女王的「減賺」搶地術
◎本周關鍵強股:半年報、美股財報周 觀盤重點
◎外匯搶先報:美元指數若漲 紐澳等貨幣好買點
◎投資報告:台股演出有聲無影的資金行情
◎投資報告:IC設計族群 長線買點可留意
◎港股周報:陸股止跌 布局在港掛牌中國ETF

【完整內容及圖表請見《理財周刊》516期】

創作者介紹
創作者   碧琴司の 的頭像
碧琴司の

✍ 碧琴司の →ße

碧琴司の 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()