順成董娘吳楊愛珠，40多年前，還是一家雜貨店的頭家娘，買下東區三角窗開麵包店，如今增值達206倍，投資東區多間店面也是錢滾錢， 這位金店王阿嬤分享她的祕訣：用挑女婿的眼光買店面，就對了！
「那時候根本沒有忠孝東路，都是稻田，只有敦化南路一條，我在後院做事，青蛙還從後門跳進來對我呱呱叫！」吳楊愛珠一邊生動地形容，一邊忍不住笑了出來，她這一笑，有人緣的臉龐更顯得親切感十足，其實她今年已七十四歲了，但是身材保持得宜、皮膚白裡透紅的，看來比實際年齡年輕了不只十歲。
吳楊愛珠站在車水馬龍，人潮熙來攘往的忠孝東路與敦化南路口，感嘆歲月如梭，算算她買下自己人生中最重要的資產，已經四十一年了。
有人形容，能夠為自己賺進穩定收益的房地產投資叫做「啞巴兒子」，如果從這個標準判斷，吳楊愛珠這間位在東區燙金地段的「鑽石店面」，賺錢的能力可能超過一百個兒子。
吳楊愛珠另一個身份是「順成蛋糕」董事長，沒錯，就是那個東區人約會常約在「忠孝東路與敦化南路口」的「順成」。顯著的招牌，便利的交通，三角窗絕佳位置，目標明顯，四十一年前，吳楊愛珠以一百六十五萬元買下這間店面，如今房價上看三億四千萬元。
吳楊愛珠在一九六九年以標會及跟朋友借錢的方式，用一百六十五萬元（當時大約可以買下十間普通公寓的價格）買下六十坪一樓及四十坪地下一樓的店面，根據永慶房仲集團研展室協理黃增福估算，現在順成忠孝一店一樓店面每坪價格約介於四百至五百萬元間，地下空間如與一樓合併使用，每坪則有六十至一百萬元的價值，由此估算，順成蛋糕忠孝一店房價上看三億四千萬元，四十一年來增值了二百零六倍。
增值收益是定存二十八倍
當初吳楊愛珠若將一百六十五萬元放在銀行定存生利息，以年利率五％的複利計算，四十一年下來，本金加利息如今大約等於一千二百多萬。幸好，吳楊愛珠靠著她投資房地產的精準眼光，收益率遠遠高於放銀行定存的二十八倍以上，這證明了，有好的眼光，買到一間黃金店面，又能長期持有，可說是比什麼都好的投資工具。
「我從小就愛買房子，一直想買房子，那時安樂大廈（順成忠孝一店所處大樓）是台北市第一棟十二樓大廈，採光很好，我一看就喜歡，」吳楊愛珠談起了購買順成蛋糕忠孝一店的經過。
當時東區還是很荒涼的六、七○年代，忠孝一店並不是順成的創始店，順成的第一家店是位於敦化南路一段三六八號，與忠孝一店相距不遠，以現在的眼光來看，也算是黃金店面，一九六五年，吳楊愛珠與先生吳順成買了這家店面，經營起雜貨店，但生意始終未見起色。
眼看生意繼續冷清下去也不是辦法，吳楊愛珠就去另一家麵包店批麵包來賣，半年後請來在美軍顧問團當師傅的小叔及弟弟到店裡工作，自己做點心及麵包來賣，將順成擴充為雙店面，並改名為「順成超級市場」，每天生產兩盤點心；結果兩、三天都沒賣出去，就在吳楊愛珠十分煩惱薪水快發不出來之際，生意居然在一周後漸有起色，靠著客人的口碑相傳，順成在半年後生意好了起來，後來乾脆停賣雜貨，將主力放在點心、麵包及滷味上。
一九七一年，中美斷交，當時吳家也趕上移民熱潮，賣掉敦化南路的創始店，只留忠孝一店的店面，於一九七三年舉家移民美國，但才一個月的時間，吳楊愛珠就因不適應異鄉生活而生病，昏倒了好幾次，在美國只待了一個月就回到台灣，繼續經營她熱愛的西點麵包店。
「啞巴兒子」個個賺大錢
憶起買忠孝一店的經過，吳楊愛珠說，那時還有其他企業也對這家店面很有興趣，最後都因價格太高而打退堂鼓，她是透過在安樂大廈上班的一位小姐介紹，沒有殺價就買下忠孝一店的店面，「當年附近房價一坪才兩百元，這間店面算是很貴，但因為我很喜歡，也不懂討價還價，靠著標會，兩萬三萬的跟親友借錢，才買下這間店面。」那時銀行承做房貸的風氣沒有現在興盛，吳楊愛珠早期買房子幾乎不借貸，靠著標會與向朋友借貸，店面買得其實很辛苦。
平常省吃儉用的吳楊愛珠，一有錢就投資店面，只選擇黃金地段中的指標地點，長期持有不任意轉售的房地產理財方式，讓她坐擁多家東區金店面，這堆「啞巴兒子」，默默幫她賺了不少錢。
據了解，目前順成除了忠孝一店外，還有忠孝東路與光復南路交叉口的「忠孝二店」、基隆路與光復南路交叉口的信義店，皆為自有店面；近年來，吳楊愛珠也購買東區其他店面，租給其他店家，一間正在出租中的三十多坪店面，每個月租金九萬多，以三千萬元購進，估計這家店面的租金報酬率約三．六％，也算是不錯的投資報酬率。
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