個別指標部分包括投資面、生產面都呈現大幅上揚的情況，交易面穩定，但是「使用面」卻是大幅衰退，即房市「未使用率」大幅增加，此代表現階段是屬於投資非居住性需求在支撐房市上揚。
【口述／張金鶚；撰文／方沛晶】
時隔兩年半，去年第四季的房地產景氣對策訊號，終於重回代表「安全穩定」的綠燈，然而這由綠轉藍、藍又轉綠的十個月內，事實上是由大量資金堆疊出來的行情，而且景氣動能來自於短期投資性需求，因此這次亮起來的其實是「不穩定」的綠燈！
南部衰退，北部過熱
而且綠燈是全台平均的結果，無法確實反映各地的房市差異，現在房市是「一個台灣、兩個世界」，根據觀察所得，結果很可能是「南部黃藍燈（代表有衰退之虞），北部紅燈（過熱）」，才綜合得出此次的綠燈訊號，這背後的意義是否代表「安全穩定」，當然也就被打了個大問號！
調查中也顯示，個別指標部分包括投資面、生產面都呈現大幅上揚的情況，交易面穩定，但是「使用面」卻是大幅衰退，即房市「未使用率」大幅增加，此代表現階段是屬於投資非居住性需求在支撐房市上揚。
資金行情，推升景氣
「資金行情」是這一波房地產景氣的推手，我想這一點沒人會否認，但是既然是資金，就會有進有出，因為有進出，現階段的房地產景氣呈現的就不會是實質面的使用需求，與十個月前（二○○七年第一季）時，以自住客為主的支撐力道不同，也證明投資風險正在加深，因此綠燈訊號的榮景能維持多久，是相當值得憂慮的。
根據一般市場人士反應，目前大台北地區的投資客高達五成以上（也有仲介人士說是七成），我們如果以台電「不足底度」來估算空屋，大台北地區的空屋率大約是一五％，以國際間等級相同城市比較，其他城市的空屋率大約是三至五％，這多出來的四倍空屋率，也就是「使用面」大幅衰退的主因，甚至有興趣的購屋者可以去觀察一下林口、三峽等地的點燈數，感受可能更深。
含淚進場，恐遭泡沫
以往台灣房市復甦主要來自基本面，包括國民所得上揚、就業率改善、自住需求增加等；但這次的綠燈明顯是來自投資性的需求，比例過高的投資客，使得房地產交易充滿了短期進出的投機氣氛，在以套利為主的氛圍下，最令人擔憂的就是那些「含淚購屋」的自住者，會成為最後一隻老鼠。
根據歷史經驗來看，房地產的上漲格局約三至四年，收縮期較長約五到七年，然而這一波房地產景氣上揚從二○○四年至今，已經超過五年了，這段時間內民眾的薪資所得沒有增加、失業率沒有下降、GDP（Gross Domestic Product，國內生產毛額）也沒有明顯的成長力道，房地產熱度的假性需求，只是讓泡沫愈吹愈大。
居高思危，戰勝房價
更遺憾的是，一般民眾被這股假性需求推著走，根據我們調查的住宅需求動向，五大都會區中，有高達七成五以上的新購住宅者認為去年下半年的房價不合理，卻仍在過去半年進場購屋，這種矛盾的心理就像是陷入了「囚犯困境」（註）。
購屋者為了追求自己的最大利益，在房地產資訊失衡與不透明的操弄下「含淚進場」，甚至還有購屋者認為愈晚買、房子就愈貴，看到不少年輕人就此成為屋奴，我常常想問這些購屋者：你為什麼要被不合理的高房價挾持？
當然，民意如流水！需求面對目前房價的不合理認知已達成共識，但是因為政府並沒有針對此認知，進行任何有效措施，也令人相當費解。或許是下半年的選舉在即，政府寧願累積民怨而不願得罪財團，因此讓投資性需求大幅下滑的「選擇性金融管制措施」，央行的態度對高房價的殺傷力仍是「溫和無效」，只能期待民眾是否能拋開過度預期的心理，以居高思危的態度戰勝不合理！
註：賽局理論的「囚犯困境」，大意是說有兩個嫌犯被抓進牢裡，因無確切證據可將其定罪，警方分別向甲、乙囚犯施以心戰喊話，「你若認罪，可輕判五年，若不認罪，等到另一人供出你的罪行，會被重判十年。」
為了追求個人最大利益，嫌犯心想若不認罪（不買屋），被供出的風險極高，最後兩個人都認罪（買屋）了，分別被判五年（也可能被判十年）；但如果兩人能口徑一致否認到底（不買屋），其實都是會無罪獲釋，即可實現社會的最大利益。
【口述／張金鶚；撰文／方沛晶】
【完整內容請見《非凡新聞周刊》2010年209期】
土地之怒（1）三大怪象！都市更新等於亂拆、賤賣你家？
作者：陳一姍．熊毅晰 出處：天下雜誌 445期 2010/04
有一天，你一覺醒來，你的家被劃定都市更新；有一天，你翻開報紙，你家旁邊的土地標了天價，你再也很難換屋。曾幾何時，我們的土地，變成了別人的豪宅。當薪水不漲，房價節節攀升，我們該向誰發怒？要如何抑制炒地、炒房？
怪象：十年的房子被都市更新
趙醫師：我沒有什麼條件，只是房子不要拆
對台大醫學院畢業，太太還當過衛生署高官的趙醫師而言，活了七十年，從來沒有這麼弱勢過。兩年前，一位陌生人找到他板橋的診所說，相中他仁愛路杭州南路附近的房子要做都更。「我的房子蓋好才十年，兩個小孩住的好好的，根本沒興趣，就不理他。」之後，他收到說明會通知，也都沒去。
直到有一天，他收到通知，十年新的房子已被台北市政府以「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全」劃定更新。
過了沒多久，他又收到建商的通知，知道自己雖然沒有出席說明會，但「在律師的見證下，已被代抽，分配到後棟六樓，與地下第六層的車位」。原本幽靜的生活環境，突然變成二十八層住商混合大廈裡的二戶。趙醫師這才知道，即使沒有他同意，五分之三的鄰居就可以決定他的命運。而他的房子，關係到面積可否達一千五百坪，建商能否拿更多容積獎勵。
「我已經老了，根本不在意賺不賺錢，我沒什麼條件，只是想保住自己的房子而已，」已經退休的他，為了保住自己的房子，第一次變成陳情人。在會議上，他得以陳情三分鐘。
怪象：市價兩千多萬，建商估價只有八九六萬
機車行老闆彭龍三：我是用肉身在擋推土機
彭龍三用他指縫間有著油污的手，翻著手上一大本一大本的都更資料。第十年了，從民國八十九年，位在捷運永春站旁的機車行及二樓住家，被政府劃定為都更區後，彭龍三生活從此大亂。
彭龍三是住在這裡的第三代，當年阿公從新竹走了三天三夜落腳到台北當佃農，靠著耕者有其田翻身，分到土地。到了父親這一輩除了種田，又開了機車行迄今，一家人吃穿都靠這間店面。
新設計，都更建商分五一％，地主住戶分四九％，他原本二十二坪的店面，都更後只分到十五．六坪，與補償金一八○萬。很難再開店，一家居住空間也變小。他更氣的是，目前市價兩千多萬的店面，在建商五年前的估價裡只有八百九十六萬。他不平，向政府索取估價報告，卻不行。
負責該案實施的森業營造建設開發部經理李政道說，這個案子是九四年送的計劃，當然是以當時的估價。目前森業和彭龍三正在相互提告中。
彭龍三感慨地說，住戶陸續都遷走了，加上漫長的抗爭，老社區已經瓦解了。他的生意也大受影響。「我知道，這個案子拖最久，推土機要推，我們一定是第一個，我是用肉身在抵擋推土機，」他說：「但我要保住我的家。」
怪象：綠地消失，豪宅聳立
作家古蒙仁：此生已註定無望
三月底天母聖道兒童之家的標售，被譽為天母新地王的誕生，作家古蒙仁憤怒地在報上喊出「此生已註定無望」。三十年前，古蒙仁從大直一直找到天母，看上天母到處都是綠地，矮矮的台銀美軍顧問團宿舍，低密度開發的特質。許多天母人都跟他一樣。
但這十年，天母的天空快速被遮蔽了，先是《中央日報》被標走，蓋了三十層的大樓；士林紙業也蓋起來；天母公園旁的台銀宿舍全被買走，現在都在蓋一棟又一棟三十多層樓的豪宅：「我不知道為什麼都市計劃沒有限制高度，現在走在天母會覺得自己好像走在曼哈頓，到處都是摩天大樓。」
古蒙仁只有一間房子。對他而言，房價上漲毫無意義，他不可能賣掉，因為賣掉之後，就再也買不起了。「對土地問題，政府一點因應對策都沒有，我真的很痛恨政府沒有一點社會正義，沒有一點作為。」
每個人都該有一首屬於自己的心曲。曾幾何時，台灣中產階級的心曲，因為土地，正慢慢地變調為一首首無奈、憤怒與絕望的歌。
連前中研院長李遠哲，上週末都在建商好友的慶功酒會上說，「現在台北的房價高得連中研院士都買不起。」影響所及，連中研院想請海外學人回國擔任院士，他們都因買不起房子而拒絕。
三月二十六日，二十一年前帶領群眾夜宿忠孝東路無殼蝸牛運動的李幸長，再度與群眾走上街頭。
「政府只會徵詢企業大老、建商公會的建言，從未聽聽大多數想有個住所安身立命百姓的心聲，更未曾對中下勞工、弱勢族群的房事有過關愛的眼神，因此我們只好自救，集結公民社會的力量，讓總統馬英九、行政院長吳敦義正視我們這些『庶民』的苦痛，」無殼蝸牛聯盟聲明：「年底要用選票表達憤怒。」
吳敦義卻回應，房價是市場供需決定，台北精華區房價，「我沒有能力也不該打壓。房地產是火車頭工業，現在好不容易有點火苗，要是打下去，全民經濟會『down』下來。」
地價、房價狂飆，真的是一句「供給與需求」就能解釋的嗎？為什麼從老醫生，機車行老闆，到作家，這些原本不是弱勢的人，都這麼憤怒？
土地之怒（2）國家的土地，變成私人的豪宅
建商用這麼昂貴的價格去標地，為什麼不趕快開發？事實上，建商養地的手法全都符合法令，「我照你遊戲規則走，你不能講我囤積土地有錯。關鍵是政府要有作為，要逼得地主受不了，一定要開發，」宏大不動產鑑價董事長卓輝華說。
土地稅制，是縱容建商囤地、囤房的主要元兇。從建商的「養地」水位，就可以發現台北市的土地供給並未如外界所言緊俏。
財政部出身，資誠會計師事務所協理吳金終說，在先進國家中，大概就屬台灣的土地稅制最為落後。
台灣一塊土地有四種價格，除了市價，三年調一次的是公告地價；根據公告地價上下二成的申報地價是課地價稅用的；公告現值是課土地增值稅用的。「就連大陸課土地增值稅都是用實際交易價格，」吳金終批評，台灣所得稅、營業稅都現代化了，只有土地稅都不動。
全世界最落後的土地稅制
台灣的房屋價值，也有兩個。市價之外，房屋稅則是根據各地地方稅捐稽徵處評定的「房屋構造標準單價」。這個單價已經二十七年沒有修改，立委賴世葆曾估計，目前一平方公尺四五八○元的單價，只有實際價值五分之一。
價格不透明，房地產交易因此也怪象叢生。卓輝華直言，在台灣，不少房屋買賣簽三份合約，一份是「公契」，提供政府單位報稅用；「私契」，雙方真的買賣用的；還有一分「假契」，銀行貸款用：賣一千萬，寫一千三百萬，跟銀行借個七成，全是靠貸款買房。
政府也有建停車場減免地價稅的優惠，囤地成本更低。
台大城鄉所教授華昌宜直言，台灣的土地稅制關鍵不在稅率不高，而在稅基。台北市公告現值最接近市價，但也是打七折；公告地價更是只有四成，導致台灣的土地稅、房屋稅率表面高，但是加總實際負擔，只有美國的十分之一。「台灣的空屋、空地持有成本太低了，大家都把房子當黃金一樣買，有錢就買了放在床底下，」他形容。到底台北市有多少空屋，這個數字卻無人知道。
吳金終說，當年是因為支票匯款不發達，都用現金交易，查緝不易，為了避免爭議，才權宜用公告地價或公告現值。現在二十一世紀，誰買賣房子是用現金？要掌握交易價格一點都不困難，問題在政府要不要改。
李振祥分析，不算開放空間與停車獎勵，光靠都更，台北市可以拿到三成容積獎勵，台北縣可以拿到五成。簡易來說，一旦建商要分超過三成，住戶的居住面積就會縮小。
政府宣導都更一開始就教錯重點，強調會賺大錢，導致不能賺大錢的地方，即使最需要再生，也無人聞問。台北市都市計劃委員、總統馬英九住宅的建築師張樞直言，台北市政府第一期劃定的三十多個隅陋地區，是在大同、萬華，但這幾個區都沒做，市政府也沒錢自己做。
後來開放建商與民眾做，結果都更都出現在房地產好的地區，文山區最多，其次是大安區，變成有房價，才有都更。
政府打建商主意，想用民間的力量，讓市容快速變美。但建商要賺錢，民眾要不吃虧，換新屋，成本就由全民買單。
土地之怒（3）假公益、真私利的都市更新
都市更新委員張樞說，本來老房子換新房子就已經是賺到了。但台北的地主不但要房子不比現在小，甚至更大，至少有一個停車位。拆房子要賠償、搬家費及出去租房子的租金都要建商負責。「為了要滿足他，加上建商的利潤，都是用全民的容積來造就，」總在委員會上扮演黑臉，不怕得罪建商的張樞，說出了容積獎勵背後的無奈。
都市更新研究發展基金會執行長丁致成也批評，台灣地主真的很難搞。在日本，絕不會發生住戶與建商私下見面的事，因為在日本社會去私下索取自己的利益很丟臉。但台灣民情卻非如此，恨不得自己拿最多，才有本事。
都更完全是利益導向，但卻能戴著整頓市容的公益皇冠拿優惠。住戶想發財的私利，容積率卻要市民買單。加上台灣政商共生的全力助攻下，「都市更新條例」成為立法院修法最頻繁的法案之一。十二年修了七次，今年還要修第八次。
根據律師蔡志揚整理，民國九十二年，立法院修法放寬協議合建的門檻，由原先百分之百的住戶同意，降低為八成。民國九十四年第三修，將原先都更區裡的公有地，應該要權利變換（分房子）的規定，改為建商可以用現金買。民國九十五年第四修又放寬，公有地建商有優先承購權，可不用標，直接讓售。讓售價多是公告現值，遠比公開標售低許多。
這個都更與畸零地讓售的漏洞，直到國有財產局兩次遭到搜索，前後兩任副局長遭到起訴後。去年初才被堵住，才半年，公有地參加都更採讓售降低一半。
現在，「都市更新條例」已經送進立法院進行第八修，對住戶更加嚴苛，一旦通過，如果反對都更者只有五戶以下，可出動警察，來驅離民眾。民眾可以看的公共展示期，要由現行三十天縮短為十五天。
「公權力早就該介入了，大家都把目光焦點放在陳情人上，這樣對更多等著要住進新房子的都更住戶公平嗎？」一位專門從事都更的建設公司總經理有不同的看法。
將八修的都更法，對建商又更加寬限，一旦都委會通過都更案，實施期可由一年直接延長到六年。「不讓人民看，卻讓建商可以先圈地再說，」張維修解釋其中的不公。
多位都更自救會成員都批評，台灣的都更法，讓民眾與建商武器完全不對等。建商鮮少走完全公開透明的管道，因為賺不到錢，而普遍採取的管道，合建綁權利變更，私下議約，讓每個住戶各顯神通去談條件。
譬如：估價過程中決定房屋價值的三家估價師，都由建商找，但費用其實是「共同負擔」。而估價報告只提供給都委會，人民無權查詢。多數民眾在簽同意書，讓建商去送都更計劃審核時，只知道未來房子長什麼樣，但自己到底能分多少坪？分到哪一層，哪一戶？卻不準確。
問題是都更事業計劃一旦核定，根據第七次所修的都更法，同意書不得撤回。「為什麼建商是『公共利益』，小市民就是釘子戶？建商與小市民的公平協調機制是不對等的，」張維修說。
「法律向來不在保護好人，而是在保護懂法的人，」李振祥分析。建商現在就是利用資訊的優勢，一旦住戶對於都更的知識愈來愈正確，建商空間就愈小。在日本，現在幾乎都是由民間自力都更。最著名的六本木案，則是銀行推動。
更大的隱憂是，都更很快地摧毀，台灣好不容易發展出的社區意識與信任。同社區住戶，因為立場不同而分裂，巷子裡錯身也低頭而過，誰私下拿了什麼好處的傳言滿天飛。
土地之怒４：噬土政權毫無作為
更令中產階級憤怒的是，從土地稅到都更爭議，政府不是看不見，也不是不知關鍵。但從中央到地方，所有政治人物全被綁架了。
「台灣是一個噬土性的政權，土地開發是從中央到地方一個重要的利基，不論供需，還是要不斷的開發，地價就是要這麼貴，」政大地政系系主任徐世榮說。
一位活躍於政商工會圈的知名企業員工說，現今的政治生態，唯有土地利益才撐得起一位民意代表。否則「現在隨便一場選舉經費起碼是一億起跳，政治人物光靠工程分配款早就不夠看。」
複雜的政商共生結構，使得根本不用修法，地方就可以自己調整的公共地價、公告現值、房屋評定價值，根本沒人要動。華昌宜生動地描述，當年他向某縣長建言，應該調整地價與房屋價，以解決地方財政窘況：「他急忙搖頭說，你這是學院派不食人間煙火，我還要選舉哩，不可能，不可能。」
解決民怨該做的四件事
「想要有個負擔得起的房」已經成為中產階級最大的心曲。政府要解決這股龐大的民怨，首先，必須讓房地產交易價格透明化。
資誠會計師事務所協理吳金終，認為一般民眾抗拒加稅並非無解。
在美國，各地方政府本來就可根據自己財政狀況，對財產稅打折。政府不妨第一步先讓真實地價浮上檯面。起碼土地增值稅先按實價課徵，抑制炒作。財產稅則可打折，以降低自有房屋者的反對阻力。
第二，如果實價不可行，政府可以成立獨立的房地產鑑價單位，來決定公告地價。「就是要擺脫地方政商共生的結構，」華昌宜說。
第三，「國土計劃法」趕快通過。華昌宜指出，過去幾年，台灣引入開發許可制的觀念，權力下放到都市審議委員會或縣市層級，使得台灣國土加速支離破碎。
台灣哪些地方應該是保護區，哪些地方應該是城鄉發展區、農業區？城鄉發展區裡，又該有什麼規範？都市的天際線要多高？這些全要靠「國土計劃法」做上位法規，地方政府依循。否則「這些委員會審議時，看到的就是這塊土地，看不到全貌，」華昌宜批評。
第四，短期內，為了遏止囤地歪風，國有土地標售，不妨設立開發期限條款。事實上，現行壽險業資金管理規範中就明定，壽險業買地兩年內一定要開發，杜絕囤地炒作。
民國七十八年，無殼蝸牛運動唱起的憤怒之歌，二十一年了，人民繼續憤怒著。當政府用「進步」、「供需法則」來搪塞人民，我們不禁要問，進步是為了誰？發展又是為了誰？空有美麗的房子，卻少了庶民的呼吸與靈魂，多了因為黑箱而存在的猜忌。空有軀殼，又有何用？
留言列表