房市泡沫化造成美國屋主陷入將近四兆美元的抵貸債務。圖為加州奧克蘭市一棟待售的住宅。美聯社.jpg 

根據投資顧問公司「RAB資本」 (RAB Capital)首席策略師約許16日公布的統計,美國房市泡沫化使美國的屋主總共身陷將近4兆美元(台幣128兆 元)抵貸債務。

這是一個天高的債台。美國的歷史常態負債對屋價之比是40%,而到3月31日為止的今年第一季,這比例是62%。

要消滅這麼大的負債,將負債/屋價之比拉回歷史常態,首先房價必須飆漲,但這不可能,因為美國目前多出四百萬棟住宅。

房市牽動一國經濟的健康。購屋往往是一個人這輩子的最大單筆投資、支出和負債。房市健全與否,影響家庭收支,家庭收支影響創業、個人消費、投資和全國的經濟活動。根據據《富比世》網站同日報導,美國房市能否復甦,有五大跡象可察:

1、就業成長。就業是一切經濟體的原動力,沒工作,人就沒錢花,就這麼簡單。失業率走高,房價就停滯,因為民眾不願或無力申辦抵押貸款。

2、庫存:任何資產若想漲價,庫存不能太多。你旁邊有三棟和你一樣的房子,而且屋主願意減價出售,你的房子就不可能賣到好價錢。

在美國的房市庫存,「6」是魔術數字。庫存量在六個月以下,房價通常上升,否則下降。美國房市泡泡期間,庫存量往往不到四個月,泡沫化後變12個月以上。庫存量2009下半年升到半年以上,今年4月掉到四個月以下,5月又往上走。六個月以下的次數必須多一點,才能真正樂觀。

3、新建房屋。房市走到相當程度之後,新屋營建必須復甦,不只因為營建業是重要雇主,也因為毫無新屋營建是未來經濟走弱之兆。

4、抵押貸款。經濟學家很重視這一點。人貸不到款,通常就沒法購屋。抵押貸款是美國金融業主要生意,金融業者再度放手追求這筆生意,將是美國經濟復甦可以樂觀的重要跡象。

5、伐木業。營建業消耗美國木材88%(包括新屋和舊屋維修)。木材漲價,是房市復甦的重要指標。

【編譯彭淮棟2010/07/17 聯合晚報】

美國聯邦準備理事會主席柏南克(左)訂本周到國會進行半年一度的貨幣政策報告,預料房市將成為聯準會升息的絆腳石。圖為柏南克與歐巴馬在白宮會談的檔案照。(美聯社).jpg 

美房貸黑洞 擋住升息路

美國聯邦準備理事會(Fed)主席柏南克本周要到國會進行半年一度的貨幣政策報告,但柏老難以啟齒的可能是聯準會恐怕十年內都擺脫不了零利率。

根據RAB資本公司分析師喬許(Dhaval Joshi)的估算,美國房貸市場仍有個4兆美元的黑洞,在填好這個等於美國經濟規模30%的大洞之前,聯準會幾乎沒有辦法升息。

柏南克在21日要到參議院銀行委員會作證,次日到眾議院金融服務委員會報告。在9.5%的高失業率以及物價上漲壓力幾乎不存在的情況下,柏南克很有理由繼續維持現行0%到0.25%的基準利率。喬許指出,長期來看,柏南克為了穩住房市不致崩盤,更是難以開始升息。

美國房貸戶目前四戶就有一戶的房屋市價比貸款金額還低,很有理由直接違約,把房子丟給銀行去承受損失。但是實際違約率很低。聯準會自己的研究指出,房貸戶不致大舉違約的關鍵因素是超低利率,而一旦聯準會開始升息,違約潮就可能蜂擁出現,使房市和經濟再次重挫。

因此,柏南克要升息恐怕需等到房價回漲到房貸戶享受增值的時候。但是喬許指出,美國房市十年內都承受跌價壓力,要回漲到能防止違約潮出現的水準,更是遙遙無期。

喬許的追蹤發現,直到2006年左右,美國房貸總額一直約等於房市總價值的40%。也就是說,1990年時6兆美元的美國房市可以支持2.5兆美元的房貸,2006年時10兆美元的房貸,有23兆美元的房市支持。

但到了今年3月,美國房市已經崩跌至16兆美元,以歷史比例來算只能支持約6兆美元房貸。但目前的美國房貸總額仍高居10兆美元,中間的4兆美元差距顯示房貸仍舊過高。

喬許估算,美國仍有400萬戶餘屋要消化,但是建商每年繼續新建60萬戶住宅,每年則只新增90萬戶家庭。以這每年30萬戶的餘屋消化速度來看,美國房市十年內都難以擺脫供過於求的壓力。柏南克若遵守聯準會研究提出的警告,不想讓升息變成觸動房市崩盤的導火線,他就必須長期維持零利率。

【編譯陳家齊2010/07/19 經濟日報】

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