很多人因貪圖低利、或以先繳利息不還本金做法降低購屋壓力，大幅操作槓桿，不但可能買在高點遭「套牢」，一旦升息，如果資金沒有管控好，很容易繳不出來錢而出狀況。
你覺得房價高可怕，還是利率上漲可怕？我想很多人會以為前者。
前幾天我的電視節目製作人興起買房的念頭，因為父母親有些積蓄，加上過去都是住在仁愛路附近，已經習慣附近的生活型態，孝順的製作人在東豐街看到四十年的老公寓，因為鄰近舊宅，又是一樓，方便父母親出入，她興沖沖找房仲詢價，一問之下，一坪售價二百萬元，嚇得她花容失色！
台灣的高房價，嚇死一堆人，如果四十年的老公寓要賣一坪二百萬元，那帝寶又應該賣多少錢？我笑我的製作人說，「如果你買得起一坪二百萬元的房子，那你應該去買帝寶了！」前不久也有人告訴我，台灣國宅出現一坪七十萬元的新高價，面對這些價格，我們不禁要問合理嗎？
美次貸風暴的教訓
過去房地產的價位是以成本法來計算，目前是比價法，兩相比較就會知道哪一個有問題，有問題的房子就會面臨下修的壓力；舉例來說，如果中古屋一坪八十萬元，國宅七十萬元，不是中古屋要上修價格，就是國宅要往下修，這是比價出來的結果，又比如台北市中古屋一坪五十萬元，但是新市鎮區域也出現五十萬元，透過比較之後，大家也會發現不合理的地方，就算都是五十萬元，台北市的增值空間還是比新市鎮空間大。
但是房價高，不會是致命傷，大不了不買就是了，升息才是大問題，如果大家印象深刻就會記得，金融海嘯的發生肇因於次貸風暴，事實上，美國的次級房貸除了有衍生金融產品之外，還有寬限期的問題，當時的美國人買不起房子，但是看到利息過低，於是以「寬限期」方式購房，類似台灣的先繳利息，不還本金的做法，原本這樣的做法是要降低壓力。
不過二○○四年美國聯準會連續升息，到二○○六年為止升息四．二五％，這一次的升息，造成投資人的大崩盤，因為當寬限期到期的時候，利息變多了，大家的錢繳不出來，房地產崩跌，銀行倒閉，金融危機爆發。
賺了利息賠了房價
有很多人因為低利率的時候，「賺了利息、賠了房價」，我的一位朋友因為貪圖低利率，在淡水買進一坪二十二萬元的房子，但是現在市場成交價不過十四至十五萬元，以三十坪來說，他已經「賠」了二百多萬元，而賠的錢，需要有二千萬元放在銀行一年，才會有二百萬元的利息，可見，貪圖低利、買在高價，才讓人悔恨。
這不是最慘，有人大幅操作槓桿，一但升息，造成資金成本增加，很容易投資失控，我認識一位投資客以二百五十萬元的自備款，投資四至五千萬元的房子，都是只繳利息，但是一旦升息四％到五％，她的自備款就全軍覆沒了。
如果由過去經驗來說，每一次銀行升息的滿足點大概都是四％到五％，也因此，利息的支出就會持續的增加，如果資金沒有管控好，很容易出狀況。
現階段政府開始打房，很多投機客都是透過周轉金貸款借錢炒房的，通常他們都是職業投機客，財力也不差，企金對這類放款，不僅利率低至一．五％下，部分更可貸到抵押品八成，這波轉向企金的方式多少也透露資金周轉的壓力。
留意升息反轉關鍵
為了避開打房，購屋市場大打年底五都選舉的題材來刺激銷售，很多人都知道房地產有卡位的問題，也有趁早布局的優勢，以台北市信義計畫區來說，從規畫到成形大約花了二十六年，現在開發九成，旁邊還有一些農地在種田，也就是說明還有一部分未整合完畢。
而以目前題材頗豐的高鐵桃園車站特定區青埔特區來說，占地約為信義計畫區的三倍，而現在才第二年；就算這個區域是長期利多，並非短期可成。
總之，現在投資要擔心的是「未來可能發生的事」－利率上升，而不是「已發生的事」－高房價，更何況市場在反轉的時候，都是關鍵，留意升息，一旦啟動之後，市場的輸家贏家立刻見真章。
【完整內容請見《非凡新聞周刊》2010年225期】
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