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工業住宅有違法使用、貸款成數及環境不比住宅區單純問題,雖然比起一般住宅有1-2成左右的價差,但必須慎選地段,否則後續轉手性並不好。

阿真最近在淡水一帶找房子,在仲介帶看的幾次經驗中,有2間房子讓她印象很深刻。一間位於紅樹林,挑高4 米5,公設很齊全,但唯一讓她覺得「怪怪」的地方,就是面對走道的隔間牆及外觀都是落地透明玻璃,如果沒有拉起窗簾,對面的鄰居可以清楚看見室內的一舉一動;另一間則位於竹圍馬偕醫院旁邊,是上千戶的大社區,外觀也是使用帷幕玻璃。她問仲介為什麼這2間房子是這樣設計,得到的回答是,這是工業區裡的房子,依法規設計會與一般的住宅有些許不同。也就是說,這2間房子就是所謂的「工業住宅」。

北縣大開就地合法之門,變更利多反映售價

工業住宅與一般的住宅,究竟有什麼不同?為什麼市場上會出現這樣的產品?說起工業住宅的市場性和變化,最具代表性的要算是位於台北縣中和的「元氣大鎮」,2005年推出預售時,每坪約17 萬元就能買得到,當時附近的住宅行情,每坪約22 萬元左右,相較之下,每坪價格便宜了2 成3左右。

建商能以比市價便宜的價格出售, 主要是工業用地的取得成本,較住宅用地低廉許多,在房地產市場, 如果地段條件差不多,便宜就是王道,這也是為什麼工業住宅能夠被市場接受的原因。此後,台北縣、市興起一波工業住宅推案潮,台北市如士林、內湖、南港等地,台北縣如新莊、三重、樹林、新店、淡水、板橋、中和、五股、蘆洲、汐止、泰山及深坑等地,都有工業住宅建案的蹤跡。

台北縣所謂的「工業住宅」,多根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定,以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案,如果拿來當住宅使用是違法的,主管機關可以罰鍰,而且可以連續罰。

直到2008年4月間,中和市民代帶著元氣大鎮數百位住戶召開公聽會,公聽會的結論是如果該案先繳納回饋金,就能變更為合法的住宅用地。這也使得元氣大鎮成為國內第1 個在取得使用執照前,被縣政府要求繳納回饋金和捐地代金,以辦理都市計畫變更程序的工業住宅案例。

接著在2009 年5 月21 日,台北縣都計委員會通過新莊化成路頭前重劃區旁的「金莊悅泉」工業住宅變更案,接下來就是等待內政部審議,如果順利通過,將是國內第1個就地合法的案例。據了解, 後面還有10 餘件工業住宅個案也申請了變更,而台北縣政府此舉,使得購屋人對於工業住宅的個案「變更」有了期待,建商也順水推舟,更理直氣壯地賣起工業住宅,甚至連上市公司也加入推案行列。

中信房屋新莊中正加盟店長邱志杰就舉例,潤泰在新莊推出的「峰景鳳翔」,初推案時每坪開價約19 萬元,現在開價已經調漲至每坪28 萬元左右,甚至比附近的房子貴,而且坪數的規畫也由以往的小坪數放大為中大坪數,主力為50 ∼ 70坪左右的4房。

 

地段還是王道,牽動保值性及核貸成數

邱志杰說,消費者對於此類工業住宅的適法性,並沒有那麼在意,反而重視的是還是「地點」,近捷運、生活機能佳的房子,永遠能讓消費者甘願買單。再加上台北市的房價持續上漲,北縣房價相對較低,因此即使開價由每坪19萬元調漲至28萬元,對購屋人而言,還是「相對便宜」,是助長工業住宅聲勢的2大主因。

而在申請房貸上,中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示,拿工業住宅做抵押向銀行借款,接受程度、利率、額度,各家不一。其實土地使用分區是工業區或住宅區,對銀行而言並非最大的考量,權狀上登記的建物種類反而是重要依據。

如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」,即使蓋得再像「住宅」,不但不適用政策性優惠房貸,銀行的放款態度也會很小心,可貸款的額度偏低。不過永慶房屋研展部協理黃增福分析,過去銀行對於工業住宅的核貸態度較為保守,但是近年來陸續交屋後,房價跟著景氣上揚,有些工業住宅的座落地點條件確實不錯,因此銀行核貸的態度有趨向放寬的傾向。貸款的主要差異還是在成數,以淡水的「南加州」為例,大約能申請到7 成的房貸,而非工業住宅則有可能貸到8成。

但他提醒消費者,工業住宅在市場景氣反轉時,要留意的反而是後續的接手性。「市場不好時,相對地認同度會比較低。」工業住宅因建蔽率和容積率都較高,所以蓋出來的戶數通常也比較多,因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性可能較低等不利因素,除非地段條件很強勢,否則工業住宅的保值性較弱。

 

小環境不理想,噪音、治安都可能是問題

工業住宅也吸引投資客投入,進駐竹圍「南加州」個案代租代管業務的永勝租屋總經理葉碧芬說,該案成交價約每坪22萬元左右,如果去除工業住宅的因素,每坪可望有25 萬元的身價,估計有6至8 成的購買動機為投資。由交屋至今,每坪約上漲2 ∼ 3 萬元,但是租金則因周邊競爭增多而出現逐年遞減的現象,每坪降幅達100 ∼ 200元左右。至於工業住宅住起來與一般住宅有什麼不同?第一就是周邊環境可能還是以工業區為主,重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚,甚至是否有化學物質,而且如果日常生活機能不佳,特別是在入夜後,可能會有進出人煙稀少的現象,治安也要留心。

第二就是為了符合消防設計,大樓內部的走道較寬,也會多出幾道消防門,而消防安檢單位也會不定期來抽查, 不但檢查消防,如果違規搭建夾層,也會一併被查核,但是葉碧芬說,交屋至今,除非是有人刻意舉發,否則安檢通常會順利通過,倒也不必太擔心。

 

自住客注意持有成本,投資客慎選地段

就自住的角度,住展房屋網總監陳韻如對工業住宅較持保留態度,主因在於持有成本較高,一來一般工業住宅的戶數都在300戶以上,管理維護不容易做得好;二來相關稅費按工業用途徵收也比較高,除非未來有變更成功的可能性,否則不宜貿然投入。若是自住兼置產的角度,陳韻如認為即使房價上漲,工業住宅的漲幅不容易有好的表現,特別是座落在一大片工業區的案子。內湖就有一個工業住宅個案,雖然號稱擁有面河第1排的景觀條件,但是基地後方都是廢車場,不知道需要多久時間才能變更,小環境不理想,不具生活機能和交通條件,當然價格的變動也會比較小。

若是純投資角度,陳韻如建議以具有未來發展性的區段為宜,如新莊的頭前重劃區仍有許多公共投資項目待投入,土地使用有機會被轉型。「當然,工業住宅的低價是一個趨勢,台北縣未來會成為新北市,估計為了整個城市的提升,工業用地將會愈來愈少,工業住宅也會愈來愈少,但不是主流產品,增值幅度也會比較保守。」對於後續接手性, 陳韻如認為,工業住宅在預售或者由代銷公司銷售時,由於強打廣告,對於外來客能夠產生吸引力與知名度,但是,當這些個案逐漸成屋後,中古屋要如何靠著單打獨鬥來吸引外來客的注意,將會是一個大難題,除非是捷運站附近的房子,這也是要提醒讀者留意的地方。

 【文章提供/Money錢】

【完整內容請見《Money錢》2010年6月號】

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