✍ 碧琴司の →ße

前陣子股市大跌，天價標地依然故我；台北市長正式宣布豪宅稅最快二○一一年開徵，次日股價竟反彈逾百點。房市、股市各彈各調，營建股前景，該如何判讀？

才剛進入二○一○年，房地產市場就丟出幾個新奇劇碼，顛覆過去的思考邏輯。
一月十五日起，加權指數連跌八天，跌掉一成，股民哀鴻遍野，發生在過去，房地產多是跟著默哀，可是這次不同，台灣歷史上住、商用地的新天價，居然在股市連挫後，同一天改寫紀錄。位在台北市羅斯福路三段商三用地，每坪飆出七一九萬元高價；同樣在台北市，仁愛路二段住三之二土地，則以每坪六七九萬元高價脫標。
接著，二月二日下午，台北市長郝龍斌宣布，台北市最快二○一一年開徵豪宅稅，還透露經過初步清查，台北市有二六九棟符合豪宅稅課稅標準。原本，豪宅稅課徵初衷，是希望弭平房價過高的民怨，遏止豪宅價格飆漲過速，按理說，是個利空，但是次日的加權指數，卻漲個一一八點給大家看。
股、房市脫勾，一般民眾霧裡看花，想看得清楚，最好的方式，就是換個腦袋想。

房地產結構性轉變

諸多豪宅仲介、代銷業者都說，這一波房地產買家，冒出許多新面孔，海歸派、台商都有，他們不僅錢來，人也回來，形成豪宅實質支撐；戴德梁行總經理顏炳立也說，親身經歷才知，陸資面下已經來了，「找個人頭就來了！」
資金來源不同，買方也更多元，需求面有重大變化，供給面則因政府不再釋出大面積土地，也變得奇貨可居，整體歸結下來，台灣房地產市場已經發生結構性轉變。
所以，真要換個腦袋來想了。看看這幾筆天價標地，一般人認為瘋狂不可思議，但富豪看的是兩岸長線發展，跟以前只看內需的著眼點完全不同，從香港、上海看回台灣，並不覺得台灣豪宅貴。
再說豪宅稅，就算一年多個三○萬，根本騷不到癢處，少買個名牌包就成了，政策的算盤，居然因為缺乏配套措施，被坊間拿來當笑話。以後被課徵豪宅稅，就彷彿拿了個政府認證的豪宅證書，將來只會更像限量精品，價位益顯高貴，反而帶動比價效應。
這麼想，就不覺得股、房市的背離有何怪異之處。因為熱錢看重長線，股市半個月跌千點，跟房地產少說三、五年的投資時間比起來，不構成威脅，頂多只有短線豪宅投資客會縮手。

殖利率是保護傘

其實這個現象不是台灣才有，對岸大陸政府抑制房市更明顯，不過最近上海浦西外灘商業金融區土地，一樣產生總價九二．二億人民幣的新地王，證明熱錢往亞洲跑的趨勢，短時間變不了，錢多的企業，看到地就搶。
台灣面積不大，精華區土地更少，建商等不及都更，現在連百坪小面積也要搶；信義計畫區、大安區沒地，就轉往大直重畫區搶地。日前營建公司華固，以每坪二五○萬元區域新高價，買下大直土地，回想三年前，興富發在附近買下的土地，每坪是一○一萬元，不到三年漲了近一．五倍，幅度驚人。
現在這種結構大轉變，會讓房地產Ｍ型化更顯著，精華區、稀有性的豪宅，才不管景氣，價格只會上不會下，但是非精華區一般住宅，則會跟著經濟、薪資水平連動。用這個邏輯延伸，在精華區推案的建商，會優先享受到好處。
但是也有另一種聲音，認為豪宅帶動周邊價格，買不起精華區房子的自住客，會往市區第二框、郊區移動，因此，其他建商也能受惠。也就是說，只要利息大升的利空不出現，營建股不易有系統性風險。
不過，畢竟政策站在抑制房價的一方，連台塑總裁王文淵都配合政策，跳出來說了句完全沒人相信的話：「現在房價很高，連我也買不起。」民不與官鬥，營建股短線空間會受限，但是只要有「高殖利率」的現金股利保護，仍會是股市挑選的標的。
法人認為，殖利率有八％的營建股，應該是回檔後的挑選標的。外資最愛的宏普（2536）、股王華固（2548）、規模最大的遠雄（5522）、雄心勃勃的興富發（2542），去年獲利大致出爐，估算今年配發的現金殖利率，也都有六％至八％不等，未來這幾家公司的表現，就會決定營建股的股價姿態了。
目前情況看來，高殖利率與高獲利代表股，股價已回穩，這些公司，幾乎同時伴有豪宅、台北好好看，甚或商用不動產等題材，再次印證豪宅稅開徵，股市並未以利空解讀，反而是近年來豪宅及商用不動產價格的不斷飆高，成為這些高獲利公司最大利基。
從去年三月開始的房地產多頭，拉大豪宅與一般住宅的差距，股價上亦然，去年高獲利的公司，都是在大台北精華地段投入豪宅、好宅的建商，這也促成許多營造廠轉型推出建案，尤其中工（2515）企圖心最顯著，在威京集團沈慶京的指導棋下，將大舉揮軍豪宅、都更。大陸工程（2526）也不遑多讓，直接改以控股公司經營，營建事業將獨立而出。

營建公司新東家激增

還有一些實力雄厚的未上市建商，不想錯過多頭大餅，紛紛借殼入主，多年前麗寶建設入主名軒（1442），在北市外圍積極推案，成效漸顯；後來寶佳機構入主的櫻花建（2539）、龍巖集團入主的大漢（5530），股價也都有起色。今年初英業達創辦人葉國一入股皇普（2528），以及前幸福人壽董事長鄧文聰投入的長鴻（5506），在大環境帶頭下，也都期待有轉機。

先探1555  2010/02/06~2010/02/11

文．劉軒彤